جوان آنلاین: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، یکی از قوانینی است که در جهت تقویت امنیت حقوقی و شفافیت در بازار املاک طراحی شده است. این قانون با ایجاد الزامی برای ثبت رسمی قرارداد‌های مربوط به املاک، موجب می‌شود تا هیچ‌گونه ابهام یا تعارضی در زمینه مالکیت‌ها ایجاد نشود و طرفین معامله به وضوح و با مدرک مستند به حقوق خود دست یابند. ثبت رسمی اسناد، همچنین از جعل و سوءاستفاده‌های احتمالی جلوگیری کرده و از ایجاد مشکلات حقوقی در آینده ممانعت می‌کند. علاوه بر این موضوع، این قانون موجب افزایش اعتماد عمومی به سیستم‌های ثبت اسناد و معاملات می‌شود و فضایی امن و قابل اعتماد برای سرمایه‌گذاران فراهم می‌آورد. به این ترتیب، از یکسو فرآیند انتقال مالکیت‌ها شفاف و قانونی می‌شود و از سوی دیگر، سیستم حقوقی به وضوح از بروز اختلافات و مشکلات آینده در این حوزه جلوگیری به عمل می‌آورد. این ویژگی‌ها باعث می‌شود، این قانون هم از نظر امنیت حقوقی و هم از دیدگاه بازار املاک، اقدامی بسیار مؤثر و حیاتی باشد. در این خصوص در تاریخ ۱۵دی ماه ۱۴۰۳، نشستی در خانه اندیشه‌ورزان با حضور مسئول در این حوزه برگزار شد. موضوع اصلی این نشست «بررسی اهمیت تضمین حقوق مالکیت با تأکید بر قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» بود که با هدف تبیین آثار و فواید این قانون و همچنین چالش‌ها و راهکار‌های اجرایی آن برگزار شد.
سیدصادق سعادتیان، معاون اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، محمدصابر ریاحی، مستشار معاونت حقوقی قوه‌قضاییه و علی افضلی، مدیرکل دفتر مطالعات بخش عمومی و اقتصاد اسلامی وزارت اقتصاد در نشست الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به بررسی ابعاد مختلف قانون الزام به ثبت رسمی معاملات پرداختند و راه‌کار‌هایی برای افزایش کارایی این قانون ارائه کردند.
اسناد عادی: تهدیدی برای ثبات اقتصادی و حقوقی جامعه
در این نشست، سعادتیان گفت: «قانون ثبت ۱۳۱۰ تأثیرات زیادی در حوزه تثبیت مالکیت‌ها داشته است، به ویژه در ثبت و فرآیند ثبت اسناد. با این حال، مشکلی که با این قانون مواجه بودیم، این بود که اعتبار زیادی به اسناد عادی داده می‌شد و این باعث برخی مشکلات در ثبت و مالکیت‌ها شد. مهم‌ترین نقطه ضعف این بود که معاملات و اسناد عادی بعضاً در محاکم مورد قبول واقع می‌شد که این امر، منجر به بروز دعاوی گسترده و پیچیدگی‌های زیادی در محاکم قضایی شد.»
چاره‌جویی قانون الزام به ثبت برای اختلافات در معاملات
سعادتیان در خصوص تمهیدات اندیشیده شده در قانون جدید گفت: «در قانون جدید، یکی از دستاورد‌های مهم، ممنوعیت اعتبار اسناد عادی است. این امر کمک کرد تا از پراکندگی اسناد جلوگیری شود و سیستم کاداستر پیاده‌سازی شود که توانسته به روشنی و شفافیت در اطلاعات مالکیت کمک کند. اگر در گذشته شخصی سند مالکیت داشت، اما سپس با استفاده از قولنامه عادی آن را به چند نفر منتقل می‌کرد، حالا با اصلاحات قانون، معاملات عادی اعتبار ندارد و اسناد رسمی مورد پذیرش قرار می‌گیرند.»
اراضی کشاورزی در امن و امان هستند
سعادتیان افزود: «یکی از ویژگی‌های مهم قانون جدید، این است که برای اراضی کشاورزی نیز برنامه‌ریزی دقیقی انجام شده است. هر قطعه زمینی که در سیستم کاداستر ثبت شده، مشخصات دقیق آن از مساحت گرفته تا نوع محصولات زراعی و امکانات مورد نیاز برای کشاورزی در آن اراضی قابل بررسی و نظارت است. این موجب بهبود عملکرد کشاورزی و جلوگیری از خرد شدن غیرمجاز اراضی کشاورزی شده است.»
افزایش شفافیت معاملات در پرتو نظارت بر فعالیت دلالان معاملات املاک
سعادتیان با تأکید بر لزوم ساماندهی مشاوران املاک گفت: «با این قانون دلال‌ها موظفند، قرارداد‌های اولیه معاملات را در سامانه ثبت کنند که این به شفافیت روند معاملات کمک بسیاری کرده است.»
قانون الزام به ثبت یک تحول بزرگ در تنظیم‌گری بخش املاک است
افضلی نیز در پاسخ به این سؤال که با توجه به قانون جدید «تعیین تکلیف وضعیت اراضی فاقد سند» به نظر شما این تغییرات چطور می‌تواند روی روند اقتصادی و فرآیند‌های اجرایی تأثیرگذار باشد، گفت: «اجرای این قانون به عنوان یک تحول بزرگ در تنظیم‌گری بخش املاک می‌تواند تأثیرات مثبتی روی بخش‌های مختلف اقتصادی داشته باشد. وقتی کشور به سمت اجرای اسناد رسمی حرکت می‌کند، این وضعیت برای انواع فعالیت‌های اقتصادی از جمله تأمین مالی، تأمین وثیقه‌های قانونی و حتی راه‌اندازی کسب‌وکار‌های مرتبط با املاک و مستغلات به نفع اقتصاد است. ما می‌توانیم به این دلیل، نقش سازوکار‌های جدید مانند سکو‌های دیجیتال را در دنیای اقتصادی امروز روشن‌تر ببینیم. سکو‌های دیجیتال، مانند اپلیکیشن‌های املاک، برای تسهیل امور ثبت، تأمین مالی و مبادلات تجاری بسیار حیاتی هستند.»
وی ادامه داد: «یکی از معضلات اصلی که در گذشته با آن مواجه بودیم، عدم‌امکان صدور سند برای املاک فاقد پایان‌کار یا ساختمان‌های غیرقانونی بود. اما اکنون به واسطه تغییرات اخیر در قانون، موانع این چنینی برداشته شده است. سازمان‌ها مکلف شدند، در شرایط مشخص، حتی در صورت نبود پایان‌کار، پروسه‌هایی برای تعیین مالکیت ارائه دهند. این تغییرات را می‌توان پیشرفت خوبی برای کشور در مسیر بهبود شاخص‌های حقوق مالکیت تلقی کرد.»
source