جوان آنلاین: عمده کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند اگرچه تعیین سقف اجاره بها در بسیاری از کشور‌های جهان معمول و موفقیت آمیز است، اما در کشور ما به دلایل برخی اشکالات فنی قانون سقف اجاره بها این مساله رعایت نمی‌شود.

سیاستگذار بخش مسکن برای کنترل تورم اجاره مسکن و در راستای حمایت از مستاجران از سال ۹۹ و همزمان با همه گیری ویروس کرونا، سقف دستوری را به مبحث اجاره‌ها وارد کرد، اما این مصوبه در اولین سال اجرا نیز رعایت نشد.

در شرایطی که آن سال سقف اجاره بها ۲۰ درصد عنوان شده بود، اما عملا این نرخ‌ها رعایت نشد و تورم اجاره به ۳۹ درصد رسید.

این وضعیت را در معاملات اجاره مسکن امسال نیز شاهد بودیم. در شرایطی که سیاستگذار افزایش ۲۵ درصدی را مجاز دانسته بود، اما گزارش‌ها حاکی ازاین است که این میزان به ۴۳ درصد نیز رسیده که حتی از میانگین رشد اجاره بها در سال ۱۴۰۲ که ۳۹.۶‌درصد بود هم بیشتر است.

در این خصوص ذکر چند نکته ضروری است. اول اینکه سقف اجاره بهای ۲۵ درصدی سنخیتی با تورم حدود ۴۰ درصدی ندارد. این مساله مهمترین دلیل عدم رعایت سقف اجاره بها است. با توجه به سطح بالای تورم عمومی و تورم خوراکی طی دو سال گذشته و همچنین جهش‌های مکرر قیمت مسکن در ۶ سال گذشته، این مساله طبیعی است که تب بازار اجاره نیز بالا برود.

در حال حاضر میانگین پول پیش یک واحد ۸۰ متری ۵ تا ۱۰ ساله در تهران حدود ۴۵۰ میلیون تومان و اجاره آن حدود ۱۵ میلیون تومان است. عمده دلیل این مساله افزایش قیمت مسکن و کاهش عرضه آن بوده که تقاضا برای اجاره را افزایش و نسبت عرضه با تقاضا را ناهمخوان کرده است؛ بنابراین سیاستگذار ضروری است برا‌ی موفقیت در قانون سقف اجاره بها ابتدا زمینه را برای کنترل و کاهش تورم فراهم و سپس با توجه به شرایط تورم واقعی، سقف اجاره بها را تعیین کند.

واسطه گران ملکی معتقدند که دلیل مهم کاهش فایل‌های اجاره در مرداد ماه همین مساله است. در واقع به گفته آن‌ها بسیاری از موجران اقدام به تمدید اجاره با قیمت‌های مدنظر خود کرده اند.

یکی دیگر ازویژگی معاملات مرداد ماه اجاره مسکن، به کمبود فایل‌های اجاره باز می‌گردد که مهمترین عامل آن رکود تاریخی بازار خرید مسکن است.

متوسط قیمت مسکن در تهران از متری ۸۵ میلیون تومان نیز عبور کرده و این مساله خرید خانه برای متقاضایان مصرفی را به آرزو تبدیل کرده است.

با توجه به این موارد، تقاضا برای اجاره نشینی طی سال‌های اخیر افزایش یافته است و بالطبع در چنین شرایطی مستاجران در تنگنای بیشتری قرار گرفته اند. به خصوص اینکه وضعیت بهره‌های بانکی و شرایطی کلی اقتصاد، تمایل موجران برای دریافت رهن کامل را نیز کاهش داده است. در حال حاضر عمده معاملات اجاره مسکن نسبت مساوی رهن و اجاره‌ها را نشان می‌دهد.